コラム

2016-08-31

【サラリーマン大家という妄想】サラリーマン投資家が陥る購入後の失敗パターン

サラリーマン投資家が陥る購入後の失敗パターン


不動産投資を行うサラリーマンは多いが、失敗する人もかなりいる。
そんな購入後の失敗事例をいくつか紹介しよう。

―サラリーマン大家という妄想―
不動産投資に誘う書籍が多数出版されている。どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかり。ところが、残念ながら不動産投資はそんなに簡単にできるようなものではない。

 私がアドバイスした事例を紹介。
 「2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3,900万円の一戸建てを購入しました。購入した3戸のマンションについていろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔しています」
 この人は大企業に勤めるサラリーマンで年齢は20代後半で年収500万円、貯金が250万円。新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6,500万円。これに自宅のローン3,500万円が加わり、借金は計約1億円。



それにしても自宅のローン審査がよく通ったと思う。
やはり若さが物を言ったのだろうか…

 この人の場合、投資マンションを販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにも関わらず、オーナーにそのことを知らせていなかった。

次の賃貸管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけです。そんな状況のため、本当はすぐにでもすべて売却したいところだが、現時点ではローン残債が市場価格を上回っているため損切りしないといけない状態。

しかしながら、ローン残債を補てんする自己資金がないので損切りしての売却は不可能。
そこで、まず賃貸管理業者の件から整理すべくサポートした珍しい例。
投資物件を手がける不動産会社が急増したいま、十分に起こりえるケースでもある。

 もうひとつ、事例をご紹介。
 やはり20代後半の会社員の方で年収は600万円。独身です。貯金は550万円あります。平成22年と23年、投資用ワンルームマンションを2戸、練馬と杉並に購入。
 当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、『将来の家賃収入は年金の代わり』というメリットに惹かれて購入したようだ。



運営はサブリース契約で、両物件の借入残高がそれぞれ2,000万円弱で計4000万円。
持ち出しが月に4万円ほどあった。

その方、「多少投資を勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」と話をしてくれた。

 いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない…。
こういう人の場合はまず収支の内容を精査することが必要である。物件の資料を預かり、収支を計算し事実を把握することが重要である。

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不動産投資は見方を変えればローリスク・ローリタンの資産運用法。
ただし、最初に出口戦略を構想することがキーポイント。

これから不動産投資を検討しようという方、また、既に行って「失敗では?」とサラリーマン投資家で悩んでいる方にも読んで頂きたい1冊です。

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