コラム

 公開日: 2016-04-08  最終更新日: 2016-05-04

アパート1棟買いは儲かるのか??

アパート経営は儲かる??


最近では、マンション投資とは別にアパートを1棟購入して投資対象とする場合がある。

「地方都市でアパートを1棟買いして、投資で上手くいきました!」という話の書籍があると、ついつい見てしまう。
内容を見れば、「本当に儲かっているのか?」と疑問に思うことも…

アパート経営はその目的が明確であることが重要である。
その多くは、以前から土地を所有していて、相続税や固定資産税の軽減が主な目的であった。
地方でも一反や二反の更地の宅地を持っていると、億単位の相続税がかかる場合もある。
こうした場合には、借入をしてマイナスの資産をつくり、さらにアパートを建てることで土地の評価減をして節税対策としている。



大手ハウスメーカーの積水ハウスや大和ハウス、賃貸住宅を専門とする大東建託、東建コーポレーションなどがこうした手法で地主さんにアパートやマンションを販売している。

ただ、相続完了後にその目的が成就されると、空室率やローンの金利上昇が影響してアパート経営は難しくなる場合もある。
そのため、新築当初からサブリースをして家賃保証をしてもらうことも多い。

家賃保証(サブリース)はすべきか?


地方都市ではこれが結構有効な場合もある。
それは、家賃保証がないとローンの借入ができない場合があるからだ。

しかしながら、家賃は30年間同じではないし、2年ごとに更新する場合が一般的だ。
特に、築後4年から6年後あたりには、家賃の値下げ交渉を必ず行うリース業者がいる。
これは、新築当初の家賃設定が高すぎると必ず起きるもの。
そうなると、賃料が減り手残りも減る。
場合によっては、持ちだしも想定できる。

さらに、その後には賃料の下落傾向が続き入居もままならないとなれば、アパートのリフォームも必要になる。
設備の交換などは大家の負担。



こう見て行くと、以外に儲けは少ない。
しかしながら、儲けが少なくてもアパートを建てるのはやはり目的があるから成り立つ。
それは、アパートのおかげで相続税がゼロになった人もいるからだ…
ところが、単なる不動産投資でアパート経営をする場合、本当に儲かるのだろうか?

都内で土地を買ってアパートを建てるという不動産投資は??


旗竿の土地であれば都内でも安く購入できるので、そういった場所におしゃれなワンルームの長屋式のアパート建築を勧める手法だ。
ただ、土地の購入代金もローンでとなれば、建物の賃貸戸数を多くしていかないと収益は見込めないだろう。
ところが、こうしたアパートの近隣住民からクレームがあり、新たな条例で行政が規制をし始めた。
この法的措置はいずれ都内全域にいきわたるだろうが、そうなれば建築した建物が既存不適格になってしまう場合もある。

こうなると、せっかく投資物件を購入してもその価値は下がってしまい、万一、売却という場合には大幅な価格ダウンということにもなるだろう。

やはり、簡単には儲からないようだ。

客観的な数値。
日本の人口は毎年10万人以上減少。
我が国の総住宅戸数は10年前と比較して700万戸以上増加。
つまり、人口は減っているのに住宅の戸数は増えている。
現在、全住宅戸数の1割は空き家と言われているが、将来は2件に1件は空き家に…

この数値をみてどう感じるか・・・

安易に不動産投資の時流に乗って、ババを引くハメだけは避けたいものだ。

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