コラム

2016-04-07

投資マンションは儲かる?儲からない?

マンション投資は儲かるのだろか?


老後の生活で一番不安なのはその時期に必要なお金が手元にあるかどうかだ。
特に近年では、老後に年金が本当にもらえるのか不安を持つ人たちが多い。
そのため、若い世代から将来の生活資金を貯める傾向にはあるようだ。



そこで、多くのサラリーマンは「所有していれば簡単に収入を得られる」というセールストークで不動産投資に傾聴し始める。
確かに不動産投資は長期にわたり不労収入を得るという目的があり、豊かな老後生活を送る手段の1つでもある。
しかしながら、先ほどのセールストークを鵜呑みにして投資物件を購入してしまうと、現実はそう簡単に収入は得られない場合が多い。

「所有していれば簡単に収入を得られる」というセールストーク


例えば、マンション投資を勧める会社のパンフレットにはこう書いてある。

★ローンの返済は家賃収入で支払えるから家計を新たに圧迫しません。
*そんなことはない*
殆どのローンは利率の高い変動金利でしかも35年返済のフルローンで購入を勧める。
その場合には、必ず家計から持ち出ししてしまうのでこれはウソに近い。

★家賃の大幅な下落はありません。
*そんなことはない*
少子化で需要が減るのは間違えない。
古くなれば賃料は下がる。

★家賃保証で安心して運用。
*そんなことはない*
空室リスクを回避する手法だが、実質賃料は少ない。
入居率が悪くなれば、当然、保証賃料は見直し。
つまり35年間も同じ家賃ではない。

★修繕コストはかかりません。
*そんなことはない*
オーナーが負担するものは数十年に1度というが、設備などが壊れたらオーナー負担。
古くなれば修繕費用はかかる。

★管理に手間はかかりません。
*そんなことはない*
管理委託にすれば費用がかかるし、委託すれば収入が目減りし収益が上がらない。
手間をかけないと収入は増えない。

こうして手に入れた投資マンション。
しかし、35年返済の全額ローンで購入を勧めるので絶対に収益はあがらない。
しかも、購入者が35年後の収入に期待をさせるセールス手法には驚きだ。

35年後のマンションはどうなっているのだろうか?


なかなか想像がし難いものだが、旧住都公団の団地を見ればどういう状況になっているかがわかる。
旧住都公団の団地は高度経済成長期に数多く建てられ、今のマンションの間取りの原型となっており、LDKという間取りの表現もこの時期にできたもので当時では最新の住まいであった。

そんなモダンであった団地も築45年以上となり、多くの団地では建替えが進んでいる。
有名な東京の多摩ニュータウンでも団地が取り壊され、民間の新築分譲マンションとなり、一時話題になった。



つまり、いくら強固なコンクリートの建物であっても、躯体自体の経年劣化や設備の劣化で修繕には限界があり、そうなれば、最終的は建替えということになる。

先ほどのマンション投資を勧める会社のパンフレットには、「建物の寿命は90年維持」と書かれている。
あり得ない話ではないが、何を根拠にこの年数が記載されているのかわからないし、もし維持するとなれば、相当な金額の維持管理費用がかかるのは間違えないだろう。

他にも矛盾した話はあるが、マンション投資に限らず不動産投資はそう簡単には儲からないことが理解できる。

「不労所得を得る」という不動産投資の目的を達成するためには、そう簡単にはいかないということである。

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