コラム

 公開日: 2016-04-06 

不動産投資における最大のリスクとは??

資産入れ替えに不動産投資は効果的か??


最近ではアベノミックスの効果も薄れつつあるが、以前よりは景気が回復傾向になっていた。
しかし、最近のマイナス金利などの経済波及効果もいま一つ。

そうなると、必ずや「マイナス金利だから資産入れ替えを」というフレーズが聞こえはじめ、名を連ねるのが不動産の投資である。



さて、この不動産投資にはいろいろとリスクがあるのはご承知だろう。
投資の世界ではリスクは「不確実性」を意味するとされ、不動産のリスクには投資一般におけるリスクと不動産特有のリスクがあるといわれている。
しかしながら、いささか難しい表現であるのでもう少し簡単に考えてみよう。

不動産投資におけるリスクと言えば、「空室」、「賃料滞納」、「入居トラブル」、「家賃下落」、「修繕コスト」など、さまざまなリスクがあげられる。
その中でも、もっとも大きなリスクとはいったい何だろうか?

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例えば、数年で何億もの資産を築いたとか、毎月数百万の家賃収入を得たなど、不動産投資がいかにも簡単に実現するような話を見聞きする。
しかしながら、その投資の実態はほとんどが「借金」という場合もある。

また、毎月300万円の家賃収入があっても、その大半が借金の返済となれば不動産の投資で収益を生んでいるとは言えない。
そうなると、「借金」は単なる「債務」ということになり、場合によっては不動産投資における最大のリスクになる。

仮に、全額ローンで投資物件を購入した場合、ひとたび金利が上がってしまうと、ローン返済のために家賃収入だけでは足りず、不足分を自分のお金から出さなければならない。

さらに、空室や家賃滞納が重なるとローンの返済金の全額を手持ち金で支払うことになる。
こんな状況が数カ月続けば持ち出し金は大きく膨れ上がり、「こんなはずではなかった」ということになる。
こうしたことから、債務が多ければ多いほどリスクも大きくなり、最終的には投資は破たんを期してしまう可能性を秘めている。

「フルローンで借りられますよ」とか「持ち出しは1円もありません」などといったうたい文句で投資物件を販売しているところがあるが、当然ながら収益は望めず単なる債務だけ負うということになりかねない。

つまり、ローンは本来、それだけリスクの大きい手法であり、そのローンを最大限利用してレバレッジを効かせるには無理があるということだろう。

今は不動産バブルの再来??


さて、そういったリスクを考えることなく、業者のいいなりになってしまうとどういう現象が起きるのだろうか?
それは20年ほど前に起きている。
いわゆるバブルの頃では、不動産投資はだれもが儲かるものとされ、皆がその流れに乗り遅れないようにと不動産購入に走った。

そこで、購入の際に多額のローン借入をしてまで買った人の多くは、現在に至っても多くの苦境に立たされてしまうことに…

値上がりを期待して新築のワンルームマンションを次々と買ってしまった人や、高利回りの条件だからと聞かされ、地方都市の投資物件を購入してしまった人などは、いまだに毎月持ち出しをして借金の返済をしている。
「こんなはずでは…」と思っている人たちがいまだに多くいることを見れば、ローンのリスクがいかに大きいものかが理解できる。

これからの不動産投資を行う上でのヒントになれば幸いである。

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