コラム

2016-03-14

タワマンが高いのは階数だけではない??

バカ高い管理費と固定資産税を払ってもタワマンに住みたいか??


昨年来、都内のマンション価格は異常なまでに高い。
よく10㎡で1,000万円の換算と自分が言っているが、70㎡で概ね7,000万円もすることになる。
ちょっとしたマンションは8,000万とか9,000万円もする時代。



特に、人気のタワマンは職住接近の持家が可能だ。
そのため、購入希望者は多い。

しかしながら、マンションはご承知の通り管理費や修繕積立金がバカ高い。
しかも、固定資産税や都市計画税は戸建てに比べてマンションは高い。

タワマンが高いのは階数だけではない。

タワマンにかかる居住コストは?


ちょっとしたシュミュレーションをしてみた。

管理費と修繕積立金が月5万としよう。
年間では5万円×12か月=60万円
固定資産税と都市計画税が年20~30万円
これらを足すと年間90万円かかる。

10年で900万円もかかる計算だ。



これだけ居住コストがかかる住まいは本当にいいのだろうか?
しかも、管理費や修繕積立金は7年から10年目で高くなる場合がある。
購入時には、マンションデべが物件の費用が少しでも安いと思わせるために、当初の居住コストを安価で抑えている場合もあり注意が必要だ。

このほかに駐車場や駐輪場の費用も意外に高い物件もある。

ローン返済と合算すると年間維持費がすごい??


仮に、7,000万円のタワマンを自己資金1,000万、ローン6,000万で買ったとしよう。
このローンの返済が金利2%程度の35年返済で月20万程度、年間240万円。

で、先ほどの居住コストが年間90万円。
合計でなんと330万円も支払うことになる。
毎年、高級乗用車を購入しているのと同じようなものだ。

居住コストだけ見ても5年で450万、10年で900万だ。
こう考えると恐ろしい。

そんなタワマンライフには子どもの学費や自分らの老後資金の確保もしていかないといけない。
となれば、いったいいくら稼いでいたらいいのだろうか?
サラリーマンでも年収2,000万円ぐらい稼がないと生活に余裕がないだろう。

タワマンに将来はあるのか??


期たるべき時期にマンションは大規模修繕がある。
その時に修繕金が足りないと、所有者が一時金を負担していくことになる。
一時金となれば1万、2万の世界ではない。
数十万の負担を強いられる場合が想定できる。

タワマンの大規模修繕はこれからピークを迎える。
昨年、埼玉の川口市に建つ「エルザタワー55」の大規模修繕が始まっている。
日本初の超高層マンションの大規模修繕とあって注目されている。

このマンション、高さ185メートルもある。
その修繕費用はなんと12億円、期間は約2年間かかる。

ちなみに、この費用は全額住民の修繕積立金でできるそうだ。
こうなればいいが、実際はどうかは個々のタワマンでないとわからない。

また、昨今の車離れから駐車場の空きが多く、その維持にも支障をきたす可能性がある。
あるタワマンの場合、300台程度の駐車場で半分は借り手がいない。
そうなると、機械式の駐車場の維持費は捻出が難しいだろう。

最近では、民泊の問題もある。
ゲストルームの転貸も多く見かける。

一見、豪華なエントランスやロビーの吹き抜け、コンシェルジュの受付などは、所有者の費用負担の基に成り立っている。
したがって、費用負担ができなくなると徐々にそうした過剰施設は減っていく。



購入時にはベイカリーがあったマンションも今では空き家状態。
コンビニが入る予定だった店舗スペースも空き家状態。

本来、管理上はこうした施設の負担はその施設運営者の費用負担を想定しているのだが、空き家状態になると、所有者に負担に変わる。

豪華な施設ほどこうしたリスクが潜在しているのだ。
タワマンは階数が高いだけではないことがわかる。

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