コラム

2016-02-21

不動産投資でローンを借りた人は、マイホーム購入のローンは組めない??

不動産投資でローンを借りた人は、自宅購入のローンは組めるのか


加熱する投資マンションの市場だが、将来の人生設計、特に住宅購入に大きな足かせとなる投資用のローン。
将来、住宅購入を考えている、あるいはこれから不動産投資をしたいというサラリーマンの方には要注意だ。



■事例
投資マンションをローンで買っている方が、自宅購入のために住宅ローンを利用したいという相談は数多い。
ある銀行のローン担当者に聞いてみた。

銀行の担当者が言うには、
「自宅も購入しないのになぜ投資用のローン??」
という反応。

やっぱりなぁ~
と言う感じだ。

いくら投資用とはいえ、借入は借入。
その返済額は返済比率に加味されてしまう。
そうなると、住宅購入のためのローンは借入額が過少になり、住宅ローンを利用した自宅購入はとても難しい。

投資用マンションの購入のローンが住宅購入の足かせになる!?


例えば、年収が700万円あると仮定しよう。
で、投資用のマンション購入に4,500万円の借入をしてしまったとする。
その返済額は月20万円で年間240万円。
この方は住宅ローンを組めるのだろか??



住宅ローンの年間返済額は年収の30~35%が上限とされる。
700万円の年収なら年245万円までの返済が借入上限だ。

しかしながら、投資用の借入返済がすでに240万円もあると、その余力は年間5万円しかない。
つまり、居住用の住宅購入のためのローンはほぼ利用できないに等しい。

ただ、投資物件の収支が黒字であれば、可能性はなきにしもあらずだが、大半の場合は難しい場合が多い。
特に、新築の投資マンション購入では大半の方がローンを借りて物件を買っている。
流行りのレバレッジを利かせた投資で、自己資金は10万円っていうケースはざらである。

そのため、ローン返済、税金、管理費などの経費を家賃でまかなえない場合が多く、収支は赤字になっている。
サブリースの賃貸借契約であれば、なおさら収支内容は芳しくない場合が多い。

先ほどの事例に戻るが、投資マンションを販売している側から見れば、年収700万円の人のローンの借入上限額は最初から知っている。
だから、年間返済比率Maxでローンを借りさせて、マンションを複数戸買わせているはずだ。

投資物件の購入先からは、住宅ローンを借りるには影響がないと言われたようだがそんなことはない。
この方、最大限で返済余力は年間40万円程度。
逆算すればせいぜい1,000万円が借入上限だろう。

投資用のローンは借入には違いはない!


投資物件に儲けがあればいいが、投資用の新築物件をローンで購入していると、この儲けがないことが多々。
下手すると、持ちだししていたり、税金の還付で何とかチャラという感じだ。
これでは、自宅どころではない。



不動産投資はあくまでも事業だ。
事業であれば、本来は黒字、つまり、収入の方が出ていくお金より多くないといけない。
ところが、投資物件を買った当初から自己資金の持ち出しをしていては永遠に黒字にはならない。

そんな赤字事業を行っている人には、いくらサラリーがあったとしても住宅ローンは組めない。
銀行はローン審査の際にこの点にこだわる。

そんなことで、投資物件が自宅購入を阻む。
そこで、じゃあさっさと売って赤字を解消しようと思いきや…

不動産投資の欠点の1つはその換金性の低さ。
いざ投資物件を売ろうと思っても、そう簡単には売れない。
しかも、売値は買った時の金額よりはかなりマイナスになり、その売値はローンの残債額をはるかに下回る。

これでは、何のために投資したのかわからない。

先ほどの銀行の担当者。
銀行だから賃貸のオーナーの方の顧客も多く、賃貸の実情を聞いている。
入居者が入らない、賃料は下落傾向など…

投資物件の購入にローンを利用するには要注意である。
まず買うなら自宅からなのだろう…

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