コラム

2016-02-14

東京23区内で土地を探して注文住宅を建てるのは難しい??

土地探しがメインの仕事な設計事務所??

最近では土地探しを手伝う設計事務所が多い。
提携の不動産業者に土地を探さして、そこに自分らの設計した建築物を自分らの提携している工務店で建築してもらうというビジネス。



デザイン系の設計をやっている会社で、建築家が貴方の住まい設計をします的な歌い文句が多い。
どうも、このカラクリは以前からトラブルになり易いと感じていた。

このカラクリで揉めて、当方への解約相談が増える傾向にある。
設計事務所はいいイメージに見える。



ネットを閲覧すれば、実例写真があって見栄えがいい。
そのため、同じような家ができると期待して問い合わせに行く。
土地がなくても対応してくれるという話を聞いて、そこに土地探しもお願いする格好になる。

不動産の仲介では仲介手数料が発生するが、この事務所の紹介物件を買うと買主からは手数料無料になるらしい。
で、紹介してもらった土地に希望の設計をしてもらうことになる。

ここでいわゆる設計委託契約を結ぶことになる。
この設計委託契約は解約を想定しておかないといけない。



それは、希望予算での設計ができない場合、どうなるかを考えておくことが必要だ。
トラブルの大半は、この建築予算の大幅な誤差が出た際に設計事務所が法外な違約金を求める場合があるからだ。
ユーザーは、当初の予算を設計事務所から聞いているが、まさに絵に描いた餅状態になる。

解約金は数百万円??

例えば、こんな相談例がある。
設計委託契約前には、坪60万円ですべてまかなえると聞いてある事務所と設計委託契約をした。
しかしながら、実地設計が概ね完了した時点で、いくつかの工務店に見積を出してもらうと、なんと坪80万円以上、それも数社がほぼ同じ見積額になっていた。

こうした事例は、もともと当初から60万ではできないことがわかっているのでは???
と思いたくなる。
当然、こんな建築コストであれば、ユーザーは支払いできないので、設計委託契約は解約という流れになる。
そこで、解約になると、やれ、設計図面がいくらとか調査がかかっている云々で、数百万円の請求をしてくる。

端から解約ありきでの商談では??と思いたくなる話だ。
いわゆる解約金ビジネスでは?と疑いたくなる話の流れだ。
その設計図面や仕様を精査すれば、とても坪80万の内容ではなく、その額よりもはるかに下回る仕様だ。
おそらく、見積した工務店からのインセンティブもあるだろうから、工務店の見積も2割増という感覚が見え隠れする。
だから、予算には端から合いっこない。

直接、個人の建築士が営んでいる事務所の場合と全く異なるものだ。
設計委託料は請負の8~13%程度という場合が多い。
先ほどの坪80万で30坪だと建築費は2,400万円、設計料が別途で200~300万円かかる。
こう考えると、コスト高甚だしい。

ちなみに、同じような間取りで知り合いの建築会社に見積してもらったら、坪60万円で十分な内容の建築ができてしまう。
つまり、もともとはその程度の建築費でできるもの。
このあたりは、プロのアドバイスを受けて検討すべきだろう。

23区内では、土地と建物で6,000万は超える場合が多い。
マンションを購入すると思えば、同額ぐらいはかかるもの。

戸建には、管理費や修繕積立金はないし、固定資産税もマンションよりは安価な場合が多い。
そのため、それなりの需要がある。

土地を買って注文住宅を建てるには、プロのアドバイスをもって計画を進めるべきかもしれない。
一生に一度の買い物なのに、気安く契約ごとをしない方が得策だ。



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電話:03-6202-7622
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