Q&A(このプロの回答)

中古一戸建てのリフォームのリスク
年内に住宅の購入を検討しています。中戸の一戸建ての購入は耐震や管理保持の程度加減がバラバラで購入のリスクが高いと言われました。中古の戸建購入時のその他リスクと購入までのフローなどアドバイス願います。
投稿日時:2010-07-29 22:07:37
住宅

藤森哲也 ふじもりてつや

藤森哲也の回答

中古の戸建購入時の注意点

中古住宅を購入する際の注意点は、将来どの時期に建て替えが必要となるかを見極めることです。
通常木造住宅の寿命は25年~30年と考えられます。
・その時期は何年後に来るのか?
・建て替えの資金はどう捻出するのか?
・自分はその時、何歳なのか?
・借入することは可能か?
・自己資金はいくら貯蓄できているか?
などを購入時に検討する必要がります。


そして建替えまでには適切な時期に最適なメンテナンスをすることが不可欠です。中古物件の場合、建物・付帯設備には経年変化や使用に伴う性能低下、傷、汚れ等がありますが、通常、売主の保証の対象とはなりません。電気、ガス、水道等設備機器類及び建具等の調整なども買主の負担となります。インターネットで「築年数とメンテナンス」などで検索すると、目安となる情報が見つかると思うので、物件の築年数と合わせて参考にしてみてはいかがでしょうか。
また築年数については、耐震基準に適した時期の建築物かどうかでも価値は変わりますし、ローンが難しい場合や税制の特典も変わってくること、アスベストの使用されていた時期かによって解体費用も変わってきます。しっかり確認し、余裕をもった資金計画で購入を考えることが必要です。

他には、中古住宅の場合は売主が個人であることが多いです。
売主が個人の場合、瑕疵担保責任を売主買主双方の合意により免責することができることや、設定されていても期間が引渡し後2ヶ月~3ヶ月まで(業者の場合引渡し後2年までが一般的)と短いことに注意が必要です。
雨漏りの跡はないか?設備は問題なく機能するか?残存物はないか?何を持って行って何を置いていくのか、その他にも購買意志に影響及ぼすような心理的事項などを、「付帯設備表」「売主の情報開示書」など書面にてチェックし交付してもらうと、後々言った言わないの問題はなくなりますので良いと思います。


中古住宅の魅力は広くて安いというところが多いですが、それ以外にも建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに表面化していて、これはチェック時のメリットとも言えます。現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが掴みやすいのも魅力の一つです。これらのメリットを上手く生かすためには、建替えやメンテナンスのリスク、契約条件を踏まえた上で購入を検討しましょう。

特定された物件購入や希望条件の物件探しについて、調査や条件交渉をふまえた購入までの流れや上記注意点の具体的なアドバイスは、サービスや知識がしっかりした業者であれば通常その仲介会社が行ってくれるものと思います。今回の購入や物件探しに関してフニ様の仲介に入っている業者さんがいらっしゃると思うので、相談してみてはいかがでしょうか。

回答日時:2011-10-02

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