Q&A(このプロの回答)

初めての住宅購入で留意すべき点と理想額
はじめまして。表題の通り、そろそろマンションを購入したいと考えています。
現在、私30歳 派遣社員 手取りの年収220万
夫28歳 地方公務員(東京都) 手取りの年収350万の夫婦です。
結婚したばかりというのと、式をあげてしまったので
貯金がいったん減っています。
現在夫婦で持っている貯金学は約300万です。
全て家のための貯金というわけではなく、総額ですので
頭金にあてるとなると、現時点では300万円よりも低くなります。
社宅住まいですがあと2年以内にはマンションを買いたいです。

検討している物件があり、
浦安エリアの中古3000万のマンションですが、
まず、私たちに分相応の金額なのかということと、
マンションや家というのは実際、表示されている金額で購入できるものなのか?
実際はもっと、かかると思うのですがどのくらい全部でかかるのかを知りたいです。
夫の会社の職務規定により、首都圏エリアから離れることはできません。
都内は高いですし・・・私はたかが派遣で年齢的にも、きられる対象になりつつあるし、
夫婦ふたりで正社員ではないから、そういう人に比べたら収入も少ないし
新築なんてとても手がでない気がしています。
そもそも、こんな夫婦の勤務形態では、家を買うこと自体無理がありますか?
家を買うだけで、楽しみも何もかも犠牲にするのではなく、
ある程度、趣味に投じることが出来る、少しでいいので余裕のある暮らしもしたいです。
子供よりは家が欲しいので、ローンの返済もあるのに無理をして子作りをとも考えていません。


また、このような買い物は一生に1回しかおそらく経験しないので
致命的な失敗や、後々人生が苦しくなるような結末にもしたくありません。
初めて買うからこそ、思わぬ場所にかかる費用や、
ローンについてどんな事を最低限、あらかじめ知っておくべきなのか
住宅購入にかかわる知識として持っていたほうが良いことなどを、教えていただきたいです。
投稿日時:2013-06-18 12:56:59
住宅

藤森哲也 ふじもりてつや

藤森哲也の回答

住宅購入の留意点について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、不動産購入に関しては物件の売買価格以外にも

必要となる費用があります。 主に必要となるものは以下のような費用です。


□売買契約
仲介手数料、売買契約書等に貼る印紙代
□税金
不動産取得税、登録免許税、贈与税(購入資金の贈与を受けたときなど)、司法書士への報酬
□ローン・保険
融資事務手数料、ローンの契約書に貼る収入印紙代、ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険、
□清算
固定資産税・都市計画税の清算金、管理費・修繕積立金等の清算金、光熱費等の清算
□その他
引越し業者への報酬、家具・インテリア・家電等の購入代


各費用は、物件価格や借り入れ金額などにより変わってきますが、

概ね物件価格の7%~10%が売買代金以外に掛かってくると言われています。


費用に関するその他の注意点で、マンションでは管理費用・修繕積立金等で

滞納しているものがある場合、清算して引渡す旨を契約条件にしておく必要があります。

管理組合は新たな所有者(購入者)に、前所有者の滞納金を請求できるよう、多くの場合は

管理規約で定めているので、前所有者の滞納額を払う羽目になるかもしれないからです。

また、管理組合全体の総積立額(修繕積立て状況や、建替え・修繕計画とのズレ・不足は

生じていないか)、滞納の有無(総滞納金額)、借り入れや返済状況なども、合わせて確認が

必要です。

資金計画(建替えや修繕の貯蓄等)が予定通りにいっていない管理状況のマンションは、

後々資産価値を落とす状況(建て替えできない)や、必要な経費を負担しなくてはいけなく

なる可能性があるからです。


他にも、居住にリフォームや補修が必要な場合は、その費用も計算にいれ、

出来れば事前に見積もりを出す為の立ち合いをすることが望ましいでしょう。




尚、不動産を購入後も、趣味や余裕のある生活を送りたいという、ふわふわ様の希望は、

人として当たり前の願望です。

ふわふわ様が不安視するように、中には無理してマイホームを購入したことが、

生活を圧迫してしまい本末転倒な状況に陥ってしまう方も居ます。

また、ローン破綻して結局はマイホームを手放さなくてはならいなことも世の中には

よくある話です。


こういった購入計画、購入後の生活に問題が生じないか、自分たちにとって、

どの程度の物件や支払いが適当なのかについては、ライフプラン、キャッシュフロー表の

作成等を行い、その上で検討する必要があります。



「将来の夢」「人生設計」「老後の生活設計」は人それぞれで、100人いれば

100通りありますし、夫婦間で相談していく内に、自分一人で考えていた予定

とは変わってくることもあります。


お子さんは何時頃、何人くらいで考えているのか、その子供たちはふわふわ様夫妻が

何歳の時に高校・大学・結婚などのイベントを迎えるか、また購入した不動産の

リフォームや補修はどの時期にどの程度必要となってくるか、その時自身は何歳か。

これらの時期にどれくらいの収入が見込めるか、貯蓄はどれくらい出来ているか、

借り入れはできる年齢・状況なのか。家族旅行や趣味にはどの程度費用が必要か。

そういったライフイベントと合わせて、収支のバランスを明確にし、厳しい状況の時

(収入に対して支出が大きくなる時期)でも、ローンの支払いは問題なくできそうか。


当社では立ち上げ当初から「ライフプランを行ってから物件探しをする」ことを推奨して

きましたし、他社でも同じようにライフプランサービスを始める業者が増えていますが、

これを行う意味合いとは、ライフプラン・キャッシュフローと、ローンの支払いを照合して、

購入しても将来的に問題が起きない借り入れ金額なのかを明確にして、検討していける

ところにあります。


住宅ローンで言えば、無責任な業者はローン審査で通った借入可能額で買える

物件の紹介や購入を勧めますが、大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、

「いくらなら返せていけるか」です。


また、住宅ローンは借りる金額が大きく返済期間が長いので、

金利が0.1%違うだけでも返済総額が100万円単位で変わってくる

場合があります。

逆を言えば、数ある金融機関から自分に合った商品やキャンペーンを比較したり、

しっかりした仲介業者であれば、有利な条件で借りる交渉を行うことで、

同じ売買価格の物件の購入でも、月に数万、総支払額で数百万お得に購入できる

場合もあります。

この金融機関・商品選び、金利交渉なども大切になってきます。




初めて買うからこそ・・・というお気持ちも、皆さんが抱える不安のひとつです。

但し、不動産購入で気をつけなくてはいけないこととなると、そのポイントは

膨大で、専門知識や経験値の高さが必要になってきます。


越境はないか? 私道の利用にトラブルの可能性は? 高低差や擁壁による法規制や

費用負担の可能性は? ライフラインの整備状況や維持管理は?土壌汚染や災害履歴など

マイナス要因の有無は? 事故や事件や変な噂は? ゴミ置場の位置と利用を断られる

可能性は? それらの対応や解決策は? (根)抵当権(売主が仕入れを行うのに借り入れ

た金額)の額は? 抵当額が売買金額より大きくないか? その場合(借入が返済できない

可能性)に手付金の保全などは? 

などなど、購買意志や購買条件を決定する共通項目から、その物件その地域だからこそ

確認し契約条件の調整が必要となる項目まで数多くあります。

契約書の内容理解や、物件の抱えるリスクの判断、その対応策や調整の交渉を、

ご自身のみで判断し行うのは難しいと思われます。


そこで、不動産の素人である買主に不利な条件で契約を進められないよう、

物件を調査したり、売買価格の値引き交渉や契約条件の調整をしたり、

金利優遇によるローン総支払額の軽減、費用負担の交渉による出費の軽減、

税務関係やその他に係る費用の相談など、様々な角度からトータル的に安く、

また、後々トラブルが起こらないように買主売主間に立ち、調整・提案するのが

本来の仲介業者の意味合いとしてあります。


しかし、「不動産のプロ」より「不動産を売るプロ」という風潮が強い業者では、

一生に一度の買い物という消費者意識に対して、一度切りのお客様という業者都合が

横行し、調査レベルが極端に低く、物件の問題自体に気付いていないことや、

知っていても言わなくてよい事は伝えられていなかったり、ひどい時は知らなかった

フリをしているケースもあります。

こういった業者を選んでしまうと、買主側が不安に感じている「物件に問題点はないか」

「物件や不動産取引の慣習において、不利な条件で契約していないか」

「ローンの総支払い額・返済状況」「将来的な部分も視野にいれた購入後の生活」

とういった部分が解消されないまま、数年後に問題に直面することがあります。


つまり、知識・経験値・心構えや仕事に対する姿勢の良い業者・担当者を探すことが、

安心・安全な不動産探しには同じくらい重要ポイントとなってきます。


以前に書いた

「不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方」

のリンクを張り付けておきますので、参考にして下さい。


物件自体は同じものを複数の業者が取り扱えます。

しかし、同じ物件でも買い方一つで、その後の生活が変わってしまうことは多々あります。

不動産の購入だけでなく、購入後の生活までをイメージした提案ができる

より良いパートナーに恵まれ、安心安全な不動産購入の実現にお役立て下さい。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也



※コラム:不動産取引のトラブルを防止する、良い業者・良い営業マンの見極め方

http://profile.ne.jp/w/c-105934/

回答日時:2013-12-07

Q&A一覧に戻る

最近投稿されたコラムを読む
サービス・商品
イメージ

●相続対策って何?相続とは、人が死亡した時、その者(被相続人)の財産的な権利義務を、法律及び遺言で特定の者(相続人)に引き継がせることを言います。●相続...

 
このプロの紹介記事
不動産コンサルタント 藤森哲也さん

ライフプランとマイホームの夢をともに考え応援したい(1/3)

 JR恵比寿駅からガーデンプレイス方面スカイウォーク出口の近くに位置する株式会社アドキャスト。明るいカウンセリングルームから笑顔で出迎えてくれた代表取締役の藤森哲也さん。アドキャストは東京都内を中心に、お客様が安心してマイホームを購入できる...

藤森哲也プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

会社名 : 株式会社 アドキャスト
住所 : 東京都渋谷区恵比寿南1-25-1 恵比寿プラックスビル5F [地図]
TEL : 03-5773-4111

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5773-4111

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

藤森哲也(ふじもりてつや)

株式会社 アドキャスト

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
不動産売買 トラブル相談例⑫【土砂災害特別警戒区域内の不動産売買】

先日、以下のようなご相談がありましたので、参考に紹介させていただきます。 『先月、中古住宅を土地付きで...

不動産売買 トラブル相談例⑪【周辺環境の告知義務について】

先日、以下のようなご相談がありましたので、参考に紹介させていただきます。『現在、購入申し込みを出してい...

フラット35関連の住宅ローン商品 受付終了中

フラット35関連の住宅ローン商品 (フラット35と住宅ローンを組み合わせた商品) がどんどん受付を終了していま...

物件情報のイロイロ【犯罪マップ】
イメージ

当社では、宅建業法で説明が定められている「重要事項説明書」「売買契約書」とは他に、『物件調査報告書』を作成...

物件情報のイロイロ【不審者・メール】
イメージ

当社では、宅建業法で説明が定められている「重要事項説明書」「売買契約書」とは他に、『物件調査報告書』を作成...

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ