コラム

2013-12-03

不動産売買 トラブル相談例②【問題を起こした業者との契約】

以前に寄せられた相談で、「これから契約しようとしている物件の売主(業者)が、

施工ミスがあったと新聞に載っていた」「過去に耐震偽装問題があったらしく、

現在も過去の現場を検査している売主らしい」といった、売主への不安・不信感、

また、本当にこういった業者と契約してよいかどうかと言った相談がありました。



当たり前の話をしますと、不信感や不安があるのであれば、その契約は止めるべきです。


その物件に問題があるかどうかも大切ですが、「この家は本当に大丈夫なのだろうか?」

「後になってから基準を満たしていない建物なんて言われないだろうか」といった、

疑心暗鬼な精神状態で不動産を購入したり、生活していくこと自体が、すでに

満足いくマイホーム購入、快適な新生活という理想を達成していないからです。


しかし、よくよく考えてみますと同じようなリスクはどの物件、どの業者にも

潜んでいます。

同じような施工ミスがありながら、発覚していない業者・現場も存在するかもしれない

ということです。

気持ちの問題で、発覚したからどうしても疑ってしまう物件・業者か、そういった

話があがっていないから、大丈夫だろうと思い込める物件・業者なのかの違いです。



では、「間取りや立地などは気に入っていて、物件に問題がなければ購入したい」といった、

問題発覚業者だけどお気に入り物件という事もあると思います。

その際、どのようにその不安やリスクを払拭するかについてですが、

「リスクヘッジができる契約条件の付加について、売主の業者と交渉してみる」という

方法があります。


具体的には・・・

・建築基準法等に違反していないか第三者による調査を行うこと。
・引渡日並びに残金支払日までに当該調査が完了していない場合、引渡日を延期する。
・当該調査の結果、建築基準法に違反している場合、本契約を白紙解約。
・当該事由により、本契約が白紙解約となった場合、売主は遅滞なく受領済みの金員を
無利息にて買主に返還するものとする。

などの、契約条件を付加してリスクヘッジを図るという方法です。



通常では受け入れないような条件ですし、交渉結果や売主側が了承するかどうかは

相手方に委ねられることになりますが、問題発覚を理由に契約キャンセルが続く状況や

業者側も「もっともな申し出で、キャンセルされないだけ有難い」と、真摯に受け止め

やすい事態から、こちらの厳しい要求も通りやすいと考えられます。



契約後に発覚する補修工事で補えないミスよりも、問題が発覚した事で行われる

調査による施工ミス・違反建築を事前に知ることができる状況、業者は今後同じ問題が

再度起こらないよう慎重に努めなければならないという業務の是正がなされる状況、

買主側のリスクヘッジの為の、通常なら応じない契約条件(決済前の建物調査等)の

了承の可能性など、考え方・契約条件によっては、他人ごとのように胡坐をかいている

他の業者より安全な条件・状況で契約ができるかもしれません。


中には、問題を起こしても仕方ないような、悪質で是正する気もない業者もあるかも

しれませんが、その時だけの問題発覚、その一回だけの事件で、不安な感情から

この業者はダメ、それ以外は信頼できる業者と判断する契約は有益ではありません。


業者の良し悪しは状況によっても変わります。

また、契約の危険度・安全度は、買い手側の契約条件の内容でも変わってきます。

より有利な立場で交渉し、有益な条件付加をして、より安全な不動産売買を心掛けましょう。

この記事を書いたプロ

株式会社 アドキャスト [ホームページ]

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