コラム

2013-09-22

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック⑤】

前回、説明しました現地でのチェックポイントは以下の通りです。


・近隣建物の基礎や外壁に亀裂はないかどうか。
・近隣の工作物に亀裂はないかどうか。
・道路の舗装に亀裂、陥没、波打はないかどうか。
・電柱などに傾いているものはないかどうか。
・雨の日に水溜りができやすい、またはしばらく残っている土地でないか。


こういったポイントに注意して現地を観察すると、今までは気の留めなかった
道路舗装のくぼみや、近隣の塀の亀裂、建物基礎のヒビ割れなど、
ほんのちょっとしたものでも、「この地域は地盤が悪い気がする」と不安に
なってしまうかもしれません。

過去にいたスタッフでは、調査時、傾いているのかいないのか、
傾いているような気もするけど、傾いていない気もする、
そんなごく普通の電柱前で、ずーっと眺めているような状態では、
物件選びどころではないと思います。


今回のコラムの趣旨は、不安でいっぱいになるためのチェックポイントでなく、
通常の不動産契約なら具体的な内容にはタッチしない地盤について、
強度や必要となる工事の程度を予見し、資金計画をショートさせるような、
想定以上のコストが生じる可能性はどの程度あるかを予見するためのチェック
ポイントです。

それらを予見することにより、事前に資金計画の見直しや、地盤調査等について
売主と交渉する機会を事前に設け、後々になって想定外の事態にあたふたする
リスクを軽減するために行います。

ですから、チェック時に「アレ?」と思う箇所があっても、それを専門家に
問題ないか判断させたり、解決策・改善策を提案してもらったり、その為の
必要額を見積もりしてもらったり、その金額を想定した資金計画を練り直したり、
心理的、資金計画的に問題やストレスが払拭できないようであれば、無謀な契約は
見送れば良いだけです。

まず、「問題点では」と思われるポイントが、本当に軟弱地盤や不同沈下を原因とした
現象なのか、確認することです。



例えば支線柱の写真ですが、そこそこ傾いているように見えませんか?
傾いているような、傾いていないようなレベルではなく、実際に傾いて
いる支線柱です。


地盤沈下などを原因として、このような状態になることもあります。













しかし、この支線柱に関しては地盤が原因で傾いている訳ではありません。



この時の物件は土地のみの売買で、地盤改良などが必要になった場合は
当然、購入者が負担しなくてはいけません。

地盤の良し悪し、改良工事の規模によっては、とんでもない金額になる
可能性があります。


そのことから、この支線柱の所有者である東京電力に問い合わせたところ、現地確認の結果「対象物(支線柱)への電線を、配線の張力など計算上の関係で、意図的に角度を付けて設置しているものです」とのことでした。





それなりの傾きがある電柱など、違和感を感じる状況、不安に思う箇所は、
その後の検証や対策、検討、計画見直しの為に、その原因を知ることが先決です。





もうひとつ道路の写真ですが、これはこのコラム:地盤チェック②で掲載しました、



大きめな川に隣接した土地の前面道路です。












波を打っているような、液状化でも起こしそうな雰囲気で、
途中(写真中央部付近)で、アスファルトに亀裂が入っています。




川の近くという立地などからも、地盤の悪さが現れていると思われますが、
この原因は、現地の旧建物解体工事で、工事車輌が凹ませていった跡でした。


本地の対面側の所有者へ、周辺環境などについてヒアリングした際、
「解体工事やった会社に言ってくれ。工事のとき凸凹にしたアスファルト
直さずにしているは無責任だ。工事前の写真もあるし、ちゃんと直してくれ」
と、ちょっと怒っていました。


こういった現象の原因は、先ほどの電柱の件もそうですが、専門家に判断して
もらったり、近隣の住人にヒアリングしてみないと判明しないものです。


仮に電柱の傾きが強度や電線張力等の計算上でなく、地盤には素人の電力会社スタッフが
原因を不明、地盤沈下かもと予測しても、地盤関係の専門家は沈下はないと判断するかも
しれません。
近隣住人にヒアリングすると、事故多発ポイントで、最近も車が突っ込んだなんて話が
聞けることもあります。

こうなると地盤への配慮というより、運転者の見通しにカーブミラー設置や、
自宅や家族が巻き込まれないためのガードレールの設置といった、事故への
配慮になってきます。


このことから、現地での確認は、「チェックリスト」などに並びがちな問題と思われる箇所
の有無に留まらず、そのポイントがあった場合(無くても)近隣の住人に、ヒアリングして
みることです。


通常、地盤調査のみに限らず、不動産業者が近隣住人への聞き込み調査などは
行いません。

地盤に関することもそうですが、他の違和感を感じるポイントについて触れた
ヒアリングは、業者の物件のみの調査では見落としがちな、それでいて購入の
検討に大切な判断材料になることが多く、また、その地域に住むにあたっての
重要な配慮すべきポイントを知ることができます。

現地での確認には、ヒアリングが大切であることも覚えておきましょう。


次回は、現地での確認のパート②です。 既存の建物がある場合のチェックポイントです。



【33】不確定な契約条件の注意点-20:地盤改良費① 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31693/
【34】不確定な契約条件の注意点-21:地盤改良費② 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31982/
【35】不確定な契約条件の注意点-22:地盤改良費③ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31986/
【36】不確定な契約条件の注意点-23:地盤改良費④ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33322/
【37】不確定な契約条件の注意点-24:地盤改良費⑤ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33338/
【38】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑥ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33477/
【39】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑦ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33524/
【40】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑧ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/34130/

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