コラム

2013-07-08

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック①】

新築住宅を建築する場合、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の

瑕疵については最低10年間を義務づける法律:品質確保の促進に関する法律(品確法)が、

平成12年4月に施行されました。


この品確法が施行される前までは、瑕疵担保期間は2年間しか法律的な義務がありません

でしたが、品確法施行することにより、施工業者は10年間、建物について保障しなければ

ならなくなりました。以降、家の傾きなどが責任期間内に起きないよう、過剰なほど地盤

改良工事をやるようになりました。


以前は、全物件の10%~15%程度だった地盤改良工事は、現在では全体の80%~90%

行われていると言われる程です。


逆を返せば、長期に渡って住む・貸すための住宅が、それまで長期的な視点を考慮

されずに建築・販売されていたということです。


以前に比べて、地盤改良が多く行われるようになったことについては、責任の期間が

2年なら2年に合わせた建築を行い、10年になれば10年に合わせた建築を行うと

いった具合に、人が住むという考えに合わせているのではなく、現行法に合わせた結果

ではないかと感じます。




特に、土地のみの売買の場合、買主が購入後に建築する際に行うボーリング調査(地盤調査)

の結果によっては、地盤改良費用が数百万、数千万なんてこともあります。


そういった地盤改良費や地盤の善し悪しについて売主は、「土地を売っただけ」

「建築費用は買主の自己責任」「建築費用がどのくらい必要かは買主の考えること」と、

売主が不動産業者であっても、地盤調査や具体的な費用の告知などはまずされません。



土地を購入後、または木造2階建ての中古を購入後、解体し新築する予定等の場合、

建築時になって資金計画の大きなズレに悩まされる危険があります。


また、軟弱地盤であることが調査等を行って判明したものなら、売却するにも、

買手に対して軟弱地盤であることを告知する責任が生じる可能性があり、後々、

解約を求めれたり、費用を請求されたりと、トラブルの原因にもなり兼ねないのです。



通常、売主は契約前や引渡し前に、物件の地盤調査などやらせてくれないものです。

そのような状況で、地盤の善し悪しを判断することは難しいですが、色々な資料や

情報、現地状況を基に予想していくことは可能です。



次回からは、地盤の善し悪しを判断する為に取得できる資料、

不動産業者でもイマイチ理解しきれていない資料の注意点、

プロでも気付かない現地での確認ポイントを紹介していきます。




【33】不確定な契約条件の注意点-20:地盤改良費① 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31693/
【34】不確定な契約条件の注意点-21:地盤改良費② 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31982/
【35】不確定な契約条件の注意点-22:地盤改良費③ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/31986/
【36】不確定な契約条件の注意点-23:地盤改良費④ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33322/
【37】不確定な契約条件の注意点-24:地盤改良費⑤ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33338/
【38】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑥ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33477/
【39】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑦ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/33524/
【40】不確定な契約条件の注意点-25:地盤改良費⑧ 
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/34130/

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