コラム

2013-03-20

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編①】

道路調査に関してのコラムを以前に書き、位置指定道路に関する注意点を

取り上げてきましたが、今回契約しました、実際にあった物件を題材に、

物件の調査、道路に関する注意点、リスクヘッジする方法について紹介

したいと思います。


まず、道路調査とは何故必要なのかですが、不動産とは建築基準法の道路に

2m以上接道していなければ、原則、未接道となり建物の建築ができません。

その道路とは、見た目が道路状かどうかではなく、建築基準法という法律で

定めらた道路の範囲が、売買対象地の財産境に接しているかどうかです。


意味が分からないことを言っているように感じるかと思いますが、

不動産業界で働く従業員、相場や売り方に関しては不動産のプロ、

5年10年と長く携わっている人でも、いまいち意味が分からない

まま調査して、物件説明して、売っていることがありますから、

後々になって未接道、建築不可と判明してトラブルになることも

あります。


下記のコラムを読んで頂いた上で、今回の問題点を見て頂けたら、

より理解しやすいかと思いますので、過去の実例を基にした注意点を

参照して下さい。

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは①】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22338/
■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは②】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22339/
■位置指定道路の注意点①【位置指定道路とは】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22485/
■位置指定道路の注意点②【私道であることについて】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22501/
■位置指定道路の注意点③【未接道・建築不可:突き当たりの敷地について】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/23760/
■位置指定道路の注意点④【未接道・建築不可:指定された道路位置のズレについて】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24021/
■位置指定道路の注意点⑤【未接道・建築不可:測量士の間違い】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24024/
■位置指定道路の注意点⑥【建築線による想定外とは】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24060/


では、今回の物件概要ですが、実際に取得してきた物件資料から、

何が問題なのか、観察して頂けたらと思います。



まず、公図と測量図です。本地は787-43と787-9による旗竿型の敷地です。

787-88は、現況の道路幅員が位置指定道路に指定幅員より狭い為、指定幅員を

復元した部分です。







前面にある787-1が現地では道路になっています。




次に、売買対象地の所有者確認の為に頂く謄本(787-9:接道部分/787-88道路復元部分)と、

建築基準法(1項5号)の道路位置を示す、道路位置指定道路図です。








これらの資料は、どこの不動産会社でも取得しますし、買主に交付します。

そして、一般的な調査や物件説明では、

「今回の売買対象地は、787-43と787-9の宅地部分、787-88の道路復元部分の3筆です」

と説明されます。

更に、位置指定図を見せて「これが建築基準法の道路に関する図面です」と説明され、

契約へと進んでいきます。



しかし、この資料だけを見る限りでも、注意の必要な物件なのです。


次回、この物件の問題点を解説しますので、その注意点を探ってみて下さい。



■不確定な契約条件の注意点-16:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編①
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/29030/
■不確定な契約条件の注意点-17:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編②
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/29081/
■不確定な契約条件の注意点-18:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編③
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/29103/
■不確定な契約条件の注意点-19:位置指定道路の調査とリスクヘッジ 実践編④
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/29184/

■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは①】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22338/
■道路調査の注意点【建築基準法の道路とは②】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22339/
■位置指定道路の注意点①【位置指定道路とは】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22485/
■位置指定道路の注意点②【私道であることについて】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/22501/
■位置指定道路の注意点③【未接道・建築不可:突き当たりの敷地について】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/23760/
■位置指定道路の注意点④【未接道・建築不可:指定された道路位置のズレについて】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24021/
■位置指定道路の注意点⑤【未接道・建築不可:測量士の間違い】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24024/
■位置指定道路の注意点⑥【建築線による想定外とは】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/24060/


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