コラム

 公開日: 2012-11-17  最終更新日: 2014-07-31

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【18】

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴
【不確定な契約条件の注意点/登記簿面積と実測面積②】


前回は、売買対象となる面積には二通りのものがあり、
特に古い測量・古い登記簿面積での登記簿売買では
注意が必要とお話ししました。



そして、土地のみの売買、中古物件の売買、売主の方が宅建業者でなく
個人である場合に、そのような登記簿売買が多くみられるとも説明しましたが、
最近、物件の現状を測量した実測面積で売買しようとする場合も、
注意は必要となります。


それは、測量士や土地家屋調査士が、その最新の測量自体を
間違って作成していることがあるからです。


今回は、その実際にあった話です。

画像にある販売図面は平成21年に土地家屋調査士が測量した物件です。
これを測量結果に基づく128平米の広さで、3,400万円にて販売していた事例です。







物件調査の依頼を受け、現地を調査した際、実際は20平米近く小さいことが判明しました。


土地家屋調査士の単純なミスが原因でした。そして販売活動をしている仲介業者も、
自身で確認をしていないということです。



気付かずに購入していれば、実際は思っているより大分小さい土地を買っている
ことになります。
128平米が3,400万円ですから、20平米小さかったということは、金額にして
500万円余分に払っていたことになります。




他にも実測面積や敷地形状は、測量図通りの新築戸建てですが、
外構を行っている工務店が、境界ブロックを間違った位置に設置
していた現場もありました。
境界線に沿って設置しなければいけないところを、50㎝も本地側に
設置していて誰も気付いていないという現場です。

その隣地の購入者が10年・20年占有したら、時効取得で持っていかれても
おかしくありません。


このように、登記簿面積での売買に関わらず、最新の実測面積での売買でも、
また新築物件の場合でも、そのような問題のある現場が存在し、
不動産のプロ達が誰も気付いていない現状があります。


リスクヘッジとしては、「不動産ことは素人だから分からない」と考えず、
簡易的なもので構わないので、ご自身でもメジャーなどをあてて
実際に測ってみることです。
全然違う形状・広さの物件なら、誰が測ってもそれなりに大きなズレが
出ます。


契約内容では、
・契約が「登記簿売買」か「実測売買」か、引渡までに測量を行うか等の確認を行う。
測量を行う場合、その測量の内容(現況・確定)と期限の確認の確認。
確定測量である場合は、引渡日までに境界立会が成就しなかった際の、
契約内容(解約、決済の延期)、境界ポイントの設置・明示の有無について確認。

また、対象面積に差異が生じた際の取扱いについて、
・1平米○○円で清算。
・1坪○○円で清算。
・○○平米以上面積が減ると希望プランが建築できないので白紙解約。
・○○平米以上面積が増えると買主は清算に対応する予算がないので白紙解約。
・地積が増加した場合は清算しない。
・差異が生じていても一切の異議申立て、精算、地積更生登記などは互いに行わない。
などの確認をしておくと良いでしょう。

契約内容は、自身の目的達成(希望プランでの新築など)の為に、その障害と
なるリスク(土地面積減少で建物のボリュームが入らない等)をヘッジした
条件付加など、交渉していくことも大切になってきます。




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