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 公開日: 2012-11-11  最終更新日: 2014-07-31

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【15】

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/住宅ローン-2】


前回の『住宅ローン返済期日』に続き、今回も住宅ローンに関する契約条件の

確認ポイントです。



住宅購入にあたっては、高額な買い物である為、多くの方が住宅ローンを利用しての

契約になります。



通常、不動産売買契約書の特約には、金融機関からローン審査の結果、

融資の承認が得られなかった場合に、契約を白紙解約できるという、

「住宅ローンの解除特約」の条項が盛り込まれます。


この「住宅ローンの解除特約」の条項は購入者側の為にある条項であり、

万一、住宅ローンが利用できない状況になったとしても、

手付金が戻ってくるなど、買主側にはとても重要な記述なのです。



しかし、この『ローン特約』には、不動産業者も知らない、気付いてない

ことがある注意点が存在します。



それは、「本契約を解除します」 という 「解除条件型」 (自動的に解除) と、

「買主は本契約を解除することができます」 という 「解除権型」(買主が行使できる権利)

との、ふたつのパターンがあるのです。


後者の「解除権留保型」 の場合には、買主が期限内に解除権を行使して、

契約解除の意思表示をすることが必要です。




この期限を経過すると、買主は住宅ローン承認の有無にかかわらず、

売買代金を支払わなければならないか、手付解除や債務不履行の

解約などとなってしまいます。








この説明が、買主の理解できるようにされていなかったり、伝わっていなかったり、

また説明する宅建主任者自身が良く理解出来ておらず、注意喚起する意識すら

ない場合もあります。



手付解除による解約の場合、支払った手付金を放棄することになります。

売主側が契約の履行に着手していたり、契約時に定めた期間(手付解除期日)を

過ぎている場合は、契約違反となり手付解除ができず、債務不履行の解除となります。

契約違反の場合は、契約時に定めた金額(売買価格の10%や20%等)の支払いとなります。









このような問題に巻き込まれた後では、次に気になる物件が見つかっても、

購入する為の資金やマイホームに対する夢は、無くなりかけている状態ではないでしょうか。



また、「こんなこと話したらローンが通らないのでは・・・」と思い、

勤続年数を多少ごまかしたり、他の借入があるのに隠していたりと、虚偽の

報告をされている場合ですが、これは結局後でバレてしまい、住宅ローンが

組めないどころか、虚偽報告が原因で白紙解約できなくなる場合もあります。

住宅ローンの申し込みをする際は、仲介会社や金融機関に、自分自身の内容を

正確に伝えることも、自身を守る為に大切なポイントとなります。




そしてもう一つ。

住宅ローンの審査には、心当たりが無くても審査が通らないこともあります。

売主である業者に問題があったり、物件の担保価値として問題があったりと、

購入者自信に関係ないところでも変わってきます。


勤務先や勤続年数、年収、他社からの借り入れがないなど、「ローンは大丈夫」と思い

審査の結果が出る前から新しい家具や電化製品を買込むと大変です。



本来、プロである仲介業者やその担当者が、そういった注意点をしっかり説明し、

未然に防ぐことが望ましいのですが、現状では、記載されている書面交付と

一応の読み合わせが成され、そこから先の責任は買主自身の問題となる項目です。




「知らなかった」「難しくてよく理解できていなかった」「そんな違い気付く訳ない」等は

単なる言い訳としかなりません。

「融資利用の特約期日」
「ローン条項の内容が自動解除なのか告知解除なのか」
「自分自身の内容を正確に伝えローンの申し込みは行う」

これらの注意点をしっかり確認しましょう。





この記事を書いたプロ

株式会社 アドキャスト [ホームページ]

不動産コンサルタント 藤森哲也

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