コラム

2012-01-29

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【5】

皆さんが家探しをする際、気にする要点の中に『環境』があげられるのではないでしょうか?

これまでの『不動産業者も見落とす、物件の落とし穴』シリーズでは、主に環境に関すること、周辺状況から如何に洞察していくかといった内容を話してきました。

今回も環境に関することですが、当たり前のように抜け落ちているポイントです。



この環境の判断材料の一つには「用途地域」と言うものがあります。

契約前に読み上げられる「重要事項説明書」の中で説明されます。

まず、この用途地域とは何かと言うと、全部で12種類あり、それぞれに建てられる建物の用途などがあります。
この12種類は、住居系、工業系、商業系と大きく分けて3つあり、言葉のイメージ通り、住居系と、工業系・商業系とでは大きく住環境は違ってきます。


では、自分が探しているエリアのどこがで、どの地域なのか?

住居系は主に、低層住宅を中心とした住居環境を維持・保護するため、工業系・商業系と比べて中高層の建物が建設や日影についても規制が厳しく定められる地域です。特に第1種・第2種低層住居専用地域は、閑静な住宅街といったイメージの住みやすい地域とされています。

商業系・工業系では大きな道路や駅近の物件に多く、飲食店、百貨店などの施設が近くにあるなどといった、利便性が良いといったメリットがあることが多いです。将来、比較的賃貸に出しやすいとか、利便性を重視する方には向いているかもしれません。また日影規制が緩いことや建ぺい率・容積率が大きいことから、同じ敷地面積でも住居系より建築可能な規模が大きことがあります。当然、デメリットとして住居系より騒がしいことが多い、日影規制が緩い分日陰になり気味、防火地域などは建築コストがかかるなどがあります。

販売図面やパンフレットなどには、物件概要という欄がありそこに記載されています。小さな文字で記載されているケースが多いので、見落とさないようにしましょう。但し注意点として、今までの物件調査からの経験では、実際の用途地域と販売図面などに記載されたものとが違っていたこともあります。ご自身で確認する必要もあるかと思います。

調べる方法は簡単です。区役所の都市計画課などに行けば、本地やその周辺の用途地域を教えてくれます。また、インターネットで区役所のホームページから確認できるところも多いですし、住居表示を伝えれば電話でも対応してくれることあります。


ここで今回の「不動産業者の調査でもよくある落とし穴」です。
本地の用途地域は確認しても、周辺については確認していないことが非常に多いということです。


事例物件の現地写真をご覧下さい。































道路の右側(車が止まっている辺り)が本地です。

用途地図や役所で地域の確認してみてみると、本地の用途地域は、
「第一種低層住居専用地域」
住居系の中でも、工場、飲食店、レジャー施設などが建てられない、
小さなお子さんがいて静かに暮らしたい人向けと言って良い地域です。


当然、不動産業者もそう説明するでしょうし、
そこに悪意はない(気付いてない)場合も多いと思います。





では「住宅地図」と「用途地図」で本地を確認してください。




















確かに本地は「第一種低層住居専用地域(薄い水色)」ですが、
ここで注意しなくてはいけないのが周辺の環境です。


道路の対面側は「近隣商業地域」となっています。

劇場、映画館、演芸場、観覧場(客席の部分の床面積の合計が200㎡未満のもの)や、麻雀屋、パチンコ屋、射的場、勝馬投票券発売所などは建築可能な地域です。



将来、
「静かな地域と思って購入したのに目の前にパチンコ店ができた」
「のびのび子育てが出来る環境と思ったのに、ホテルができた」
「処理の量が少ないと言っても、火薬類や石油類やガス等の危険物の貯蔵施設が・・・」
という可能性があります。

不動産業者の重要事項説明書にも「本地の用途地域」は書いてあるし、
口頭でも「本地の用途地域」は説明されています。


しかし、本当に大切なのは「本地を取り巻く環境」で、
注意するポイントは「本地の対面側や隣地など、周辺の用途地域」なども含まれての
「環境」ということを、不動産業者も、買主自身も、すっかり抜けてしまってるケースが
とても多いです。

用途地域のメリット、デメリットを把握し、将来の環境変化を予測した上で、自分が求める環境に合っているか判断することが大切です。
合わせて、本地の用途だけでなく周辺の用途を確認し、どの辺りの地域にどのような建物が建てられるのかも把握しましょう。




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