コラム

 公開日: 2012-01-29  最終更新日: 2014-07-31

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【3】

今回も前回に続き、『不動産業者も見落とす、物件の落とし穴』からはタイトルを外しています。

下の三つの写真を見て違和感や、不自然と感じる部分はないか、是非、観察してみてください。
























答えは、周辺の建物が2階建てばかりとういことです。


建物の高さ制限に関しては、第一種低層住居専用地域という低い建物ばかりが立ち並ぶであろう住宅地でも、高さの最高限度を10mとしています。
斜線による制限などもありますが、相当狭い土地でない限り3階建ては十分建築できます。

しかし、周辺にある建物を見た際、それらが2階建てばかりという状況は、不自然と感じる感覚が必要です。そして、それに気付く為には本地のみに限らず、周辺の建物も良く観察するということが大切になってきます。

ところが不動産業者の調査では、本地は当然見てくるのですが、隣地や周辺の建物までは見ていないものです。


そうすると、その土地を購入する目的として3階建ての建築・建替えを考えていた消費者にとっては、思いもがけないトラブルへ発展する場合があります。


法的には3階建ての建築が可能なエリアを購入したはずだったのに、近隣住人の反対などで、3階建て又は周辺建物より高い建物の建築が出来ないというトラブルです。
3階部分の床面積分の居住空間が作れないということや、高めの吹き抜けなどイメージしていた空間が確保できないなどのストレス。
若しくは建築を強行した際の近隣住人との人間関係の悪化。これも今後住んでいくには相当なストレスになります。


こういったトラブルが、不動産業者の見落としなるか、責任までは追及できないものかについては案件によります。



先程の3つの物件別に簡単に説明致しますと、


写真①では、『建築協定』が原因となっています。
建築協定とは地域住民(借地権者を含む土地所有者)が主体となって定めた建築に関する協定(ルール)です。最低基準を定める建築基準法では地域の要求を満たせない部分もあり、そこに対応するため同法の基準に上乗せして定められるものです。建築基準法69条に基づき、協定の締結することができる旨を条例で定めることができるので、役所調査時に「建築協定」がある地域かどうか確認すれば判明します。これを見逃し説明漏れとなった場合、不動産業者にも何らかの責任が生じてもおかしくありません。

写真②では、『田園調布憲章』が原因となっています。
憲章のように、環境とくらしを守るためのゆるやかなルールを定めたもので、条例や地区計画といった強制力をもった取り決めではないものも存在していることがあります。但し、強制力のない取り決めと言っても、取り決めの内容に著しく抵触する建築物、工作物、駐車場などについて、行政に協力を要請しつつ、建て主や事業者に対して改善措置を求めてくることがあります。条例のような強制力が無いにも関わらず裁判にまで発展したり、建築確認申請の内容(3階建て)などが通らなかったりしたケースがあったとも聞いたことがあります。今後、その地域に住んでいくことを考えれば、それらの取り決めは守ることが良いではないかと思います。都内23区で有名なものですと、世田谷区の成城憲章や、大田区の田園調布憲章があります。このような有名な憲章で、役所調査時にしっかり確認すれば判明するものについては、不動産業者は調査・説明の義務はあるのではないかと思います。

問題は写真③です。
 原因は『暗黙の了解』的な漠然とした取決めです。
これについては役所で「地区計画や条例はありませんか」「建築協定はありませんか」
「○○憲章などの取り決めはありませんか」と聞いたところで、有無についての回答は
もらえません。



調査としては、
・周辺の建物を良く観察し、違和感や不自然なことについて聞き込みをしてみる
 写真③の現場については、役所では明らかになりませんでしたが、その聞き込みから、以前に3階建てを建築しようとして反対運動があり、分譲業者が2階建てに計画変更したと聞きました。また、近くでそのような建築計画があれば町会に直ぐ報告するよう、近隣住人は意識していることも判明しました。

まずは、周辺の建物をじっくり観察することが重要です。ここで気付けなければ、
その後の調査に何の発展もつっこんだ確認も生まれませんから。
意識するポイントとしては、建築物の位置、構造、階数、用途、高さ、隣棟間や壁面後退などです。ここで共通する点が目立つ場合、何らかの規制が存在している場合があり、
それは役所調査などでは判明しないものである可能性があります。


『周辺に建っている建物から、本地に建築出来そうな建物をイメージする』
簡単なよいうで、不動産業者でも案外出来ていない、意識されていないチェックポイントですのです。








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