コラム

 公開日: 2010-10-25 

住宅の購入エリアを選定しよう (その2)


本日は「都心派不動産」「郊外派不動産」を賃貸した場合の資産価値を計算してみましょう!


1.都心派不動産を購入したAさん

価格:5000万円 (東京都23区内の一戸建)
土地50㎡、建物80㎡、3LDKの車庫付、駅から徒歩10分
住宅ローン:4800万円、月々17万円のローン返済
賃料想定額:月々23万~28万円


2.郊外派不動産を購入したBさん

価格:5000万円 (東京都郊外の一戸建)
土地200㎡、建物120㎡、4LDKの車庫2台付、駅から徒歩15分
住宅ローン:4800万円、月々17万円のローン返済
賃料想定額:月々17万~22万円


物件を特定せずに試算しているため、多少の誤差はあると思いますが、
こんなイメージではないでしょうか?


それでは、AさんとBさんが会社から転勤を命じられて、それぞれの家を賃貸にだした場合のキャッシュフローを計算してみましょう。

今回は一番低い賃料想定額で、5年間賃貸に出した場合で計算しています。


1.都心派不動産を購入したAさん

 賃貸収入23万円 - 住宅ローン支払い17万円 = 6万円
 固定資産税・都市計画税:年15万円
 5年間の収支総額 = 285万円 ※空室は考慮していません。


2.郊外派不動産を購入したBさん

 賃貸収入17万円 - 住宅ローン支払い17万円 = 0円
 固定資産税・都市計画税:年10万円
 5年間の収支総額 = ▲50万円 ※空室は考慮していません。


こうしてみると、収益性は都心型不動産を購入したAさんの方が有利です。
Bさんは家賃収入でなんとか住宅ローンの返済はできますが、
固定資産税・都市計画税の支払いもあるいため、収支総額はマイナスになってしまいます。


さらに、ひとつ気をつけなければいけないことがあります。
それは、郊外にある不動産に対して17万円の家賃を払う人がどれだけいるのか?ということです。
重要と供給のバランスを考えると、賃貸に出した場合のリスクは郊外派不動産を購入したBさんの方がより高いといえるでしょう。


つまり、経済的観点から考えた場合は、都心派不動産の方がはるかに資産価値があります。
郊外派不動産の場合は、場所や立地にもよりますが、重要と供給のバランスからみると希望価格で売却や賃貸を行うことが難しいケースが多いです。

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